Kapitalanlage-Immobilie & Steuern: AfA und Steuervorteile
Einer der wichtigsten Gründe, warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind: Der Staat beteiligt sich über steuerliche Vorteile am Investment. Wir erklären die wichtigsten Hebel – von der Abschreibung bis zu den Werbungskosten.
1. Die Abschreibung (AfA) – der zentrale Steuervorteil
Bei vermieteten Immobilien können Sie den Wert des Gebäudes (nicht des Grundstücks) über die Nutzungsdauer abschreiben. Diese „Absetzung für Abnutzung" (AfA) mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen, ohne dass Ihnen tatsächlich Geld abfließt.
- Neubauten (Bauantrag ab 2023): in der Regel 3 % pro Jahr
- Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1925): in der Regel 2 % pro Jahr
- Ältere Gebäude (vor 1925): in der Regel 2,5 % pro Jahr
Gerade bei Neubauten ist die höhere AfA-Rate ein spürbarer Vorteil: Ein größerer Teil der Anschaffungskosten wirkt sich früher steuermindernd aus.
2. Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)
Für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden – zusätzlich zur regulären AfA. Sie ist an Voraussetzungen wie Baukostenobergrenzen und eine mehrjährige Vermietung gebunden. Ob Ihr Objekt qualifiziert, hängt vom Einzelfall ab.
Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Steuerregeln ändern sich und hängen stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie Ihr konkretes Investment immer von einem Steuerberater prüfen.
3. Werbungskosten – laufende Kosten absetzen
Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, lassen sich grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen und senken so Ihre Steuerlast:
- Finanzierungszinsen (nicht die Tilgung)
- Verwaltungs- und Hausgeldanteile (soweit nicht umlagefähig)
- Instandhaltung und Reparaturen
- Fahrtkosten, Kontoführung, Steuerberatung
- Abschreibungen auf Einbauten und Ausstattung
4. So wirken die Vorteile zusammen
Übersteigen AfA und Werbungskosten in einem Jahr die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann mit anderen Einkünften – etwa Ihrem Gehalt – verrechnet werden und senkt die Einkommensteuer. Besonders für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz ist dieser Effekt attraktiv.
5. Spekulationsfrist: steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie erst nach Ablauf von zehn Jahren, ist ein möglicher Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Wer innerhalb der Frist verkauft, muss den Gewinn dagegen versteuern.
Fazit
Die steuerlichen Vorteile – allen voran die Abschreibung – machen einen erheblichen Teil der Attraktivität von Kapitalanlage-Immobilien aus. Wie groß der Effekt in Ihrem Fall ist, hängt von Objekt, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab. Mit unserem Rendite-Rechner verschaffen Sie sich in wenigen Minuten einen ersten Überblick über das Potenzial Ihrer Investition.