Immobilien-Rendite & Cashflow richtig berechnen
„Lohnt sich diese Immobilie?" – diese Frage beantworten Kennzahlen. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Größen: Brutto- und Nettomietrendite sowie den Cashflow, jeweils mit Formel und einem einfachen Rechenbeispiel.
1. Bruttomietrendite – der schnelle erste Blick
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie eignet sich als schneller Vergleichswert, blendet aber Nebenkosten aus.
Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € · Jahreskaltmiete 12.000 € → (12.000 ÷ 300.000) × 100 = 4,0 % Bruttomietrendite.
2. Nettomietrendite – die ehrlichere Kennzahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie liegt daher niedriger, ist aber deutlich realistischer.
Formel: Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € + 30.000 € Nebenkosten = 330.000 €. Jahreskaltmiete 12.000 € − 1.500 € Bewirtschaftung = 10.500 € → (10.500 ÷ 330.000) × 100 ≈ 3,2 % Nettomietrendite.
3. Cashflow – was am Monatsende übrig bleibt
Der Cashflow zeigt, ob sich die Immobilie „selbst trägt". Er ist die Miete abzüglich aller laufenden Ausgaben inklusive der Finanzierungsrate.
Formel: Cashflow = Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − Kreditrate (Zins + Tilgung)
- Positiver Cashflow: Die Immobilie erwirtschaftet einen Überschuss.
- Negativer Cashflow: Sie zahlen monatlich zu – oft bewusst in Kauf genommen, wenn Steuervorteile und Tilgung (Vermögensaufbau) den Ausschlag geben.
4. Diese Faktoren beeinflussen Ihre Rendite
- Lage: bestimmt Mietniveau, Wertentwicklung und Leerstandsrisiko
- Finanzierung: Zinssatz und Eigenkapitalquote wirken direkt auf den Cashflow
- Steuern: Abschreibung und Werbungskosten verbessern die Nachsteuer-Rendite
- Bewirtschaftung: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko
Fazit
Eine seriöse Bewertung stützt sich nie nur auf die Bruttomietrendite. Erst Nettomietrendite und Cashflow – idealerweise nach Steuern – zeigen, ob ein Investment trägt. Mit unserem Rendite-Rechner berechnen Sie diese Kennzahlen in wenigen Minuten für Ihr Wunschobjekt.