Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital: Geht das?
„Ich habe kein Eigenkapital – kann ich trotzdem in eine Immobilie investieren?" Diese Frage stellen sich viele angehende Kapitalanleger. Die kurze Antwort: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wir erklären Voll- und 110%-Finanzierung.
Was bedeutet Voll- und 110%-Finanzierung?
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Varianten:
- Vollfinanzierung (100 %): Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bringen Sie selbst auf.
- 110%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden mitfinanziert – Sie benötigen kein Eigenkapital.
Welche Voraussetzungen gelten?
Ohne Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko – entsprechend genau prüft sie Ihre Bonität. Wichtige Faktoren sind:
- Sicheres, ausreichend hohes Einkommen mit guter Haushaltsrechnung
- Einwandfreie Bonität (saubere SCHUFA, keine laufenden Belastungen)
- Werthaltige Immobilie in guter Lage als Sicherheit
- Oft eine unbefristete Anstellung oder stabile Selbstständigkeit
Gut zu wissen: Für eine Kapitalanlage bewerten Banken auch die zu erwartenden Mieteinnahmen. Ein Objekt mit solidem Cashflow verbessert Ihre Finanzierungschancen. Wie Sie den Cashflow berechnen, lesen Sie im Artikel Rendite & Cashflow richtig berechnen.
Vorteile der Finanzierung ohne Eigenkapital
- Schneller Einstieg: Sie müssen nicht erst jahrelang ansparen.
- Hebelwirkung (Leverage): Mit wenig Eigenkapital bewegen Sie ein größeres Vermögen – die Eigenkapitalrendite kann dadurch steigen.
- Liquidität bleibt frei für andere Investments oder Rücklagen.
Die Risiken – ehrlich betrachtet
- Höherer Zinssatz: Weniger Eigenkapital bedeutet in der Regel schlechtere Konditionen.
- Längere Laufzeit: Die Tilgung des höheren Darlehens dauert länger.
- Geringerer Puffer: Bei Mietausfall oder Zinsänderung fehlt das Polster.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sollte daher immer solide durchgerechnet und mit einem unabhängigen Finanzierungsberater geprüft werden.
Fazit
Der Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist möglich – er verlangt aber gute Bonität, ein solides Einkommen und ein werthaltiges Objekt. Richtig eingesetzt, beschleunigt der Hebel den Vermögensaufbau. Wir unterstützen Sie mit passenden Objekten und einer fundierten Finanzierungsberatung.